二手房收房必看防水验收指南：8个地方检查，发现问题可以让房东修

买二手房时，大多数人检查墙面、地板、家电，却忽略了防水——等入住后才发现卫生间漏水、墙面渗水、阳台积水，这时候再找原房东已经找不到了。防水问题是二手房最常见的隐藏问题之一，而且维修费用高、影响邻居关系。本文由上海辰晔丰防水补漏整理收房时必查的8个防水部位，帮您在签字前发现隐患。

一、为什么二手房防水问题多？

二手房的防水问题比新房多，原因有三：

1. 防水层老化：家庭防水层寿命一般8-15年。如果房子住了15年以上没做过防水翻新，防水层大概率已经老化开裂
2. 前业主装修破坏：很多前业主自己改过水电、打过孔、换过洁具，这些操作可能破坏了原有防水层
3. 之前漏水维修过但没修好：有些房子墙面有水渍但被重新刷了一层漆遮住，表面看不出来

二、收房必查8个防水部位

检查1：卫生间天花板（如果你买的是顶楼或楼上还有住户）

仔细看卫生间天花板和墙角，有没有发黄、发黑的水渍、霉斑。如果有，说明楼上卫生间漏水。你买了之后，这个问题虽然楼上负责，但维修会影响你的生活（天花板要拆、要重新刷），可以以此压价或要求房东处理楼上。

检查2：自己家卫生间墙面根部

看卫生间墙面根部（踢脚线位置）有没有潮湿、墙皮起泡、发霉。特别是淋浴间对面的墙面——如果防水没做好，水会透过墙体渗到对面，导致对面房间的墙面发霉。用手摸一下，如果比其他墙面凉或潮，有问题。

检查3：厨房水槽下方

打开厨房水槽下面的柜子，看柜板有没有潮湿、发霉、变形。如果柜板已经膨胀发黑，说明下水管接口漏水或水槽漏水很久了。同时看地面有没有水渍。

检查4：阳台地面和墙面根部

阳台倒一盆水，看排水是否顺畅。看阳台墙面根部有没有发霉、墙皮脱落。如果阳台放了洗衣机，看洗衣机下水口周边有没有渗水痕迹。

检查5：外墙和窗户内侧

看窗户内侧墙面有没有水渍、发霉，特别是飘窗底部。雨后去看最好——如果刚下过雨，窗户内侧墙面是干的，说明外墙防水还行；如果已经有水渍，说明外墙渗水。

检查6：顶楼住户重点看天花板

如果你买的是顶楼，必须看每个房间的天花板，特别是墙角、管道周边。有没有水渍、发黄？哪怕是一小块，也说明屋顶漏过。要求房东解释并维修。

检查7：一楼住户看地面和墙面根部

一楼房子看地面有没有返潮痕迹，墙面根部有没有发霉。如果地板踩上去有空响，可能是地板下面已经受潮。

检查8：看之前维修过的痕迹

仔细看墙面有没有局部新刷的乳胶漆（颜色比周围白、质感不同）——这可能是遮住漏水痕迹。新做的吊顶、新换的瓷砖，也要问清楚为什么换。

三、收房时可以做的简单测试

四、发现问题怎么和房东谈？

如果收房时发现防水问题，可以：

1. 小问题（窗户密封胶老化、局部墙面发霉）：要求房东在交房前修好，或者从尾款里扣500-2000元自己修
2. 中问题（卫生间墙面返潮、阳台积水）：要求房东做闭水试验确认，或扣3000-8000元作为防水维修预留金
3. 大问题（天花板明显漏水、外墙渗水、地下室渗水）：要么要求房东彻底维修好再交房，要么大幅压价（这种问题维修可能要花1-3万）
4. 记录证据：发现问题拍照、录像，写在交房协议备注里，双方签字